Forum des Affaires immobilières de BMO : Perspectives pour le Québec
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L’équipe Immeubles commerciaux de BMO propose une discussion virtuelle instructive sur le marché de l’habitation au Québec, les tendances régionales et les perspectives économiques. Parmi les conférenciers, citons :
- Sergio Callocchia: (TP, ÉCA, ECCQ), directeur, Consultation en analyse de coûts et gestion de projets, Groupe Altus
- Sal Guatieri: directeur général et économiste principal, BMO Marchés des capitaux
- Mike Beg: premier vice-président et chef, Financement immobilier, Services bancaires aux grandes entreprises au Canada, BMO
- Kate Low: vice-présidente régionale, Financement immobilier, Services bancaires aux grandes entreprises au Canada, BMO
Mike Beg: Bienvenue et merci de vous joindre à nous pour faire partie de la discussion. Vous regardez que vous pouvez actuellement rentrer votre nom dans le chat, poser vos questions et le facilitateur l'enverra au [inintelligible 00:00:27] Nous allons aussi répéter ces instructions plus tard. Il est maintenant temps de débuter. Je vous demanderai avant autre, d'apparaître à l'écran. Bonjour à tous. Mon nom est Mike Beg. Je suis actuellement en finance et en immobilier. Merci beaucoup de vous joindre à nous aujourd'hui.
Nous sommes actuellement rejoints par des leaders de l'industrie qui sont impliqués dans le marché de l'immobilier canadien, qui nous donnent des perspectives sur les tendances du marché et que surveiller actuellement. Ceci donnera une très bonne discussion. Il y a beaucoup de choses à couvrir en prochaine heure. Passons rapidement à travers ce que nous aurons et commençons immédiatement. Sal Guatieri actuellement a quelque deux ans expériences dans l'administration et l'étude du marché. Après ça, nous serons joints par Sergio qui est directeur et consultant en cours et en gestion de projets du groupe. Il a 30 ans d'expérience en tant qu’estimateur et principal en mécanique du bâtiment.
Ensuite, il y aura une table ronde. Après quoi, ça veut dire qu’il y aura Kate Low qui est ma leader d'équipe pour le Québec. Elle a quelque 10 ans d'expérience en finance pour l'immobilier. Vous pouvez regarder ça bien sûr sur votre ordinateur. Vous verrez une boîte de discussion, le chat. Sentez-vous bien sûr bien à l'aise de l'utiliser pour poser des questions. Nous allons essayer autant que possible de répondre à autant de questions que possible, durant cette discussion. Sal, c'est à vous.
Sal Guatieri: Merci Mike. Bonjour Mesdames et Messieurs. Pour ce qui est du titre de la présentation, nous savons que ce qui monte actuellement, ce sont les taux d'intérêt. Nous savons qu’il est possible que ce qui va descendre, c’était qu'il y aura-- Actuellement, s'il y a un ralentissement de l'économie, le marché de l'immobilier va se refroidir en réponse. Ça dépendra de la façon dont l'économie ralentira. En général, le taux d'intérêt devrait tourner à un niveau dit neutre si c'est le cas, et l'économie va peut-être simplement retourner à des taux plus normaux.
Le marché de l'immobilier et du bâtiment, lui, va ralentir après une correction assez sévère. L'économie et le marché de l'immobilier actuellement sont des défis et manifestement, c'est depuis-- Ça n'a pas été un tel depuis les années 70, l'époque de la stagflation. Une partie de cela est reliée bien sûr à la situation en Ukraine, la guerre en Ukraine. C'est le type de choc qui peut bien sûr porter des contraintes sur la demande et sur l'économie et ça bien sûr, fait monter l'inflation à la hausse. Peut-être pas aussi sévère que dans les années 70, mais il y aura toute une série de chèques liés au pétrole, avait gardé l'inflation très élevée et créée du chômage.
Ça posera peut-être actuellement un grand problème pour les décideurs politiques et les économistes qui essaient de prévoir ce que sera l'économie. Ainsi donc, le résultat de l'inflation ici sera important. Beaucoup de commodités, les céréales, l'énergie ou alors des métaux sont produits en Russie ou en Ukraine. Pensez aux engrais actuellement qui vont cruellement mettre une pression à la hausse sur la nourriture et manifestement cela a une pression sur l'inflation. Ça va aussi se transmettre à l'Amérique du Nord, cette région, donc actuellement produit beaucoup de pièces, surtout dans l'industrie automobile. La majorité des pièces, ça vient de là. Cette perturbation que nous avons vue durant la pandémie et un peu comme la Chine, actuellement, qui est en confinement. Cela aura un effet sur la chaîne d'approvisionnement. L'impact de la guerre, en particulier, c'est de mettre des pressions à la hausse sur l'inflation et aussi une dépression sur la croissance économique. C'est une mesure de ce que nous faisons et
[coupure du son]
s'est contracté au printemps de l'année dernière et actuellement presque à 6 % annualisé, quatrième trimestre. Nous pensons que ça croîtra plus rapidement que 5 % et nous avons beaucoup de demandes. Le prix des commodités est à un haut niveau, c'est très pénible quand vous allez à la pompe ou à l'épicerie. Surtout un pays qui produit des commodités comme le Canada, c'est un plus pour notre économie. Ce qui est peut-être une des meilleures choses qui nous est arrivé depuis 14 ans pour supporter la croissance économique. Les politiques économiques ont amené des dépenses supplémentaires, qui devraient avoir une influence positive cette année.
Toute une série d'économies accumulées durant la pandémie, devraient actuellement avoir une influence sur les services aux personnes et aussi presque 13 % de l'économie, voire des économies qui ont été réalisées. Pas de surprend que l'économie avec un grand E devrait assez bien se porter et actuellement, elle devrait avoir une croissance de presque 4 % aujourd'hui. Ça sera la plus rapide de tous les pays du G7, celle du Canada et bien sûr, ça pourrait aussi continuer pour l'année prochaine.
L'économie du Québec qui a crû très rapidement l'année dernière, devrait être vraiment au-delà de 3,4 % aujourd'hui après le 5,6 % de l'année dernière. Il y a eu une reprise dans le marché de l'emploi. Actuellement, pour les États-Unis, nous avons récupéré tous les emplois de la pandémie. En 2020, le taux de chômage, c'est actuellement vraiment très bas. Il est de l'ordre de 4 %. C'est le plus faible au pays. Nous pensons que ça va tomber même encore un peu plus bas cette année, si l'économie continue à croître au-delà des taux normaux.
Hélas, le marché de l'emploi s'est si bien comporté que nous faisons maintenant face à des pénuries de mains d’œuvres et il y a une pression à la hausse qui ajoute à l'inflation. C'est le cas depuis déjà un bout de temps, peut-être trois ou même quatre décennies, depuis que nous avons vu les taux d'inflation descendre tant au Canada qu'aux États-Unis. Actuellement, ces taux sont un casse-tête pour les décideurs politiques et c'est une menace, une épée de Damoclès sur nos têtes à l'avenir. Le Canada devrait avoir quelque chose de l'ordre de 6,7 %. Ce matin, le Canada serait 4 %, ça serait 8 % peut-être. C'est vraiment très élevé. 6,5-7,8 pour les États-Unis 6.5 pour le Canada, ça devrait-- Nous avons vu que peut-être, il y aura finalement une réouverture et parce qu'il y a bien des gens qui ont été frappés durement pendant la pandémie. Si on voit une pression persistante de la part des salaires à la hausse, des prix de la nourriture et aussi au Canada, il n'y aura pas beaucoup de croissance à cause de la sécheresse sévère dans les États du Midwest. Bien sûr, la pénurie d'engrais maintenant, ça sera aussi tout un casse-tête. J'en parle parce qu'actuellement, ces dernières années, les taux vont probablement peut-être continuer à s'élever encore plus haut.
Pour certainement l'an prochain, nous aurons une inflation un peu plus persistante. Même nous serons tout près du pic de l'inflation au Canada, ça va sans doute demeurer assez haut toute l'année. Il serait apparemment de l'ordre de 3 % pour l'année prochaine et ça devrait demeurer au-delà des taux fixés par les banques centrales. Actuellement, nous pouvons voir de notre propre initiative que les taux d'intérêt et ceux de la Federal Reserve, celle de la Banque du Canada, ceux de la Réserve Fédérale à droite, ça devient un peu neutre.
C'est-à-dire qu'il y aura des politiques qui ne vont pas vraiment faire mal à la croissance économique, à l'expansion économique. Pour le Canada, ce sera de l'ordre du 2.5 % et c'est probablement là où la Banque du Canada se dirige maintenant. Nous sommes à 1 % et à la fin de l'été, nous allons recevoir une autre hausse de 1,5 point de pourcentage et aussi, nous verrons les taux monter à de l'ordre de 3 et à 4 % vers la même période l'an prochain. C'est-à-dire, il sera toujours dans cette zone neutre, de manière que cela n'aura pas un effet dévastateur sur l'économie.
Encore une fois, toutes les choses devront bien sûr passer pour que les banques centrales, encore une fois, puissent augmenter les choses à ce niveau. La bonne nouvelle ici, c'est que beaucoup de taux d'intérêt actuellement sont restés et anticipés un resserrement économique. On verra peut-être des taux un peu plus élevés sur les taux d'hypothèque à cinq ans et la prochaine, je vous prie, ça devrait rester à peu près à ce niveau. Pour ce qui est du marché de l'immobilier actuellement, ce qu'on regarde actuellement, c'est que la fièvre commence à baisser.
Si on regarde le marché, vraiment, il y avait des prix de vente records. Ça commence-- Actuellement, dans beaucoup de villes pour avril, les ventes baissent. Même à Montréal, les prix commencent à se modérer. Nous avons vu peut-être une augmentation de 29 % pour tout, à travers le pays. Maintenant, ça commence à diminuer et les taux commencent à chuter partout au Québec, y compris à Montréal. Ceci est bon. Naturellement, cette demande actuellement est très forte. Il y a une demande de la part des télétravailleurs, des milléniaux. Bien sûr, cela va mettre une pression à la hausse sur le marché.
La raison pour laquelle vous êtes vraiment optimiste sur ce marché, je vous dirais qu'une des raisons, c'est l'immigration telle que vous le verrez dans la prochaine diapo. l'Immigration va rebondir, après avoir été coupée en deux durant la pandémie. Elle va revenir. Actuellement, le gouvernement fédéral a fixé de nouvelles cibles jusqu'en 2024. Je pense qu'ils n'auront pas de 450 familles pour 2024. Ils n'auront pas de difficultés à rencontrer ça, à cause de la guerre en Ukraine. Actuellement, là, la raison, on le sait, l'immigration va faire en sorte l'augmentation en proportion. Nous allons être à la tête du G7 en termes de croissance de la population et c'est la principale raison où il y a la formation des ménages.
Par conséquent, les nouveaux immigrants qui arrivent au pays, sont la principale raison pour laquelle nous allons être relativement optimistes du côté du marché de l'habitation. La prochaine, je pense qu' actuellement, le défi, c’est qu’il faudra avoir les travailleurs du bâtiment pour construire toutes les nouvelles maisons. Ceci nous montre que le pourcentage des revenus médians qui couvrent les frais d’hypothèque à Vancouver, par exemple, où fait voir c’était quoi, c’est presque deux tiers de votre revenu. Regardez à Montréal, par exemple. Les services d’hypothèque actuels, on passait de 29% du revenu d’une famille. C’est presque le double depuis le début du siècle présent. Maintenant, l’accessibilité actuellement, il y a bien des régions au Canada, au Québec, par exemple, ou Saskatchewan dans les prairies.
C’est relativement abordable. Avec les coûts d’hypothèque actuellement, 16 % du revenu pour couvrir les paiements, c’est très abordable ; mais on pense naturellement, la tendance est à la hausse même si les taux d’intérêt actuellement en plus de monter, même si ça risque peut-être de tant bien descendre comme Montréal et dans d’autres endroits au pays. Prochaine, s’il vous plaît. Les gouvernements vont essayer de leur mieux de combler l’écart de la capacité d’achat et les investisseurs ne sont peut-être pas--
Ceux qui vont acheter une maison pour la première fois, ça sera-- Vous savez, du côté de la fourniture, oui, il faudrait qu’il y a des-- Ils ont mis sur pied des formes pour promouvoir la construction et que ça devrait techniquement doubler la quantité d’habitation construite. Il risque d’y avoir toutefois des pénuries au niveau de la construction des ouvriers, mais on devrait être capable de bâtir, tant des habitations à logement multiple dans les endroits à haute densité, mais c’est vraiment l’abordabilité. L’abordabilité devrait peut-être ne pas faire baisser les prix à cause des taux d’intérêt élevé. La prochaine diapositive.
En résumé, ça veut dire que l’économie va peut-être un peu ralentir et nous allons voir nationalement des choses qui reviennent 10 à 15%. Ça semble être une grosse correction, mais ce n’était pas plus important que ça semble. C’est à peu près là où ils étaient à l’automne 2021. Ceux qui s’attendent à une récession, par exemple, actuellement ne voudraient pas avoir un hypothèque avec un taux variable, parce que le taux est tellement au-delà des taux variables, quelles que seront vos économies sur les [inintelligible 00:18:27].
Les deux taux devraient retourner à des niveaux beaucoup plus neutres et les variables, pas de façon que les taux d’intérêt vont peut-être rester à peu près au même niveau les rochaines années, surtout s’il y a un ralentissement de l’économie de l’inflation. Le Canada devrait peut-être renverser sa politique et couper ces taux. Bien sûr, ça dépend de la situation. Ceci étant dit, je passe le micro à Mike Beg.
Mike: Merci beaucoup pour votre mise à jour. Maintenant, notre ami Sal va nous parler des tendances du marché. Merci. C’est Sergio qui nous parle, Sergio Callocchia.
Sergio Callocchia: Ma partie ce matin va parler des tendances sur le marché pour la province de Québec et Montréal, la seconde métropolitaine. Je suis certain que vous êtes tous au courant finalement du marché volatil dans la construction. Comment c’est expliqué, ou la façon dont nous sommes rendus à cette situation. Ce que je puis vous dire, c’est que les défis actuels sur le marché ne sont pas récents. Il a fallu plusieurs années, il y a plusieurs raisons pour les coûts croissants de la construction. En 2017, actuellement pour le début du boom pas vu depuis 40 ans depuis l'époque de l'expo 67 et peut-être les olympiques de 76, ceux qui s'en souviennent de ces deux événements, je commencerai actuellement avec la situation dans le marché avant le covid de Montréal et Québec depuis 2017, et la fin de 2017 l'industrie de la construction est très active surtout à cause de la demande sur le marché de l'immobilier. Plusieurs projets ont été lancés et surtout dans le domaine résidentiel et aussi dans la rénovation, c'était la nouvelle tendance, si vous voulez.
Nous avons vu actuellement un déclin dans les condos, les nouveaux appartements. [inintelligible 00:20:53] actuellement ont été finalement rachetés. Pour les appartements, c'était dû finalement à l'abordabilité, même si la demande était passée du condo vers la location en 2016, 2017, on peut voir sur la diapositive, C'est demeuré [inaudible 00:21: 11] .
Cette demande a été renforcée par la croissance que vous voyez, essentiellement menée par l'immigration. C'était le cas partout à peu près au Canada, laissant en vue une croissance de la population surtout en Ontario, mais également au Québec, jusqu'à un certain degré [inaudible 00:21:36] .
En plus de l'immigration, des projets importants ont été lancés, tels que l'échangeur Turcotte, le pont Champlain et le projet de LRM et de REM et naturellement, ça a été le cas de beaucoup d'autres projets de l'histoire au Canada. Cela a mis une tendance à la hausse sur les prix du marché. Le manque de travailleurs bien formés est souvent contrôlé par les syndicats. [inintelligible 00:22:15] s'il y a une croissance annuelle de 3 %, et à seulement le printemps. Il y a eu la signature d'une entente pour trois prochaines années et grâce à ça, nous avons pu au moins éviter les grèves. Ça, c'est la situation selon les provinces.
La valeur du terrain-- Ça commence avec la valeur du terrain et les transactions. Ce que nous avons actuellement, ce sont toutes les différentes augmentations du prix des terrains. Nous voyons des prix qui n'ont jamais été vus auparavant et actuellement les prix sont plus élevés les uns après les autres. Tout ce que nous avons actuellement, ce sont les coûts des propriétés, de la [inintelligible 00:22:54] Actuellement, il faut qu'il ait une meilleure façon de développer ces terrains. Souvent, la construction immobilière, la façon de développer.
Actuellement, les coûts dans l'épidémie ont augmenté à cause d'une nouvelle demande et nous avons pu voir beaucoup de types de matériaux tels le béton, le bois, différents produits, le métal et à cause de l'augmentation de la demande et de plusieurs systèmes et les différents systèmes, tous les éléments électriques et mécaniques sont aussi à la hausse. Quand il s'agit des coûts globaux des projets, comme tous les autres projets, c'est à la hausse et il y a déjà des faits qui existent au niveau technique, tels les nouvelles taxes de la ville de Montréal pour le REM, chargé dans la ville de Montréal et cela a boosté aussi des frais de développement, aussi d'aider cela par--
Des carrés ont été chargés pour les nouveaux projets de développement à cause de-- [inintelligible 00:24:17] étaient tous occupés et les frais ont augmenté, donc la disponiblté était très régressée. Au niveau aussi de la province, essentiellement la région de Montréal et autour, a vu un boom dans la construction qu'on n'a pas vu depuis [inintelligible 00:24:34] partout. Partout, en Mirabelle, à Laval, Centre-ville, Longueuil, la Rive-sud. Même dans la région de Québec, nous voyons le boom. Ensuite, nous avons vu le covid que nous ne pouvions pas prévoir et cette pandémie mondiale a compliqué l'industrie de la construction. En 2020, l'industrie a été fermée pour six semaines. Les nouveaux produits, les nouveaux projets, les nouveaux développements, il n'y en avait plus. Il y avait un côté vague sur les procédures en site. Les nouveaux projets ont bien sûr été fermés très souvent à un taux accru. Cela, bien sûr, a amené des délais qui ont créé des coûts supplémentaires. Plusieurs ententes comme les [inintelligible 00:25:32] qui ne sont plus en place. Ça en est de nouveaux défis dans les projets de construction, des problèmes avec la chaîne d'approvisionnement ont été bien sûr à l'œuvre.
Ainsi que la réduction de la main-d’œuvre, des problèmes avec les expéditions par camions et par tous moyens de transport, ont rajouté au problème. La demande a décru un peu en 2020. Comme ça-- Tous voir ce que seraient les résultats-- Toutefois, il y avait trop de projets qui avaient été planifiés, qui avaient été commencés ou qui étaient dans le pipeline. Pas que ce soit le cas, de nouveaux projets de construction ont continué, tel que vous pouvez voir sur les nombres de permis de construction émis. Pour la complétion, ça continue à augmenter. Les délais, naturellement, ont été de plus en plus lents, à cause de la pénurie de matériaux de construction.
[inintelligible 00:26:28] a créé finalement des arriérages et a créé aussi une pression sur la demande, surtout à l'automne de 2021. Ajouté à cela, le manque de logements, surtout les logements abordables. Bien sûr, c'est tout à fait déséquilibré sur le marché. Les mauvaises nouvelles. Bien sûr, ce n'est pas mauvais de rapporter des coûts accrus à cause de l'inflation, la demande élevée, le manque de main-d’œuvre et finalement le haut taux des commodités. Nous voyons des augmentations de prix sur tous les matériaux, y compris l'acier de structure, l'aluminium et les tuyauteries.
Bien sûr, les coûts accrus du pétrole n'ont pas aidé et ont eu un impact général sur l'augmentation des prix. [inintelligible 00:27:34] Si vous vous souvenez ce qu'étaient les prix l'été dernier, c'était un record de tous les temps, ce qui a permis les rénovations. Les exportations étaient en forte demande aux États-Unis. Naturellement, les prix sur les entrepôts. Les entrepôts ont été toujours sous construction et on ne pouvait pas construire suffisamment vite et ça a créé finalement des manques de matériaux et des pénuries de main-d'œuvres.
Il n'y a nul doute que nous sommes à haut risque dans l'industrie de la construction et les coûts d'un projet et leur complétion, la faisabilité d'un projet sont à la hausse encore une fois. Sur ce marché changeant, il est très difficile de faire des projections pour l'avenir. Ce que nous savons, c'est que tous ces défis vont faire en sorte que les coûts vont continuer à monter. En 2021, nous avons vu une des augmentations des coûts de la construction de presque 18 % dans plusieurs classes d'actifs et c'est un des plus élevées depuis [inintelligible 00:29:02] l'inflation est élevée, va continuer.
Combien de temps est-ce que le marché va accepter ces [inintelligible 00:29:11] ? Certains projets ne sont plus faisables maintenant et ne vont pas même être lancés.
Quand je parle avec mes collègues partout au Canada, les projets sont très similaires, les projets sont complexes, sont énormes. Les taxes sont élevées. Les pénuries et les pénuries de main-d’œuvre n'ont toujours pas été résolues. On se demande comment ça va continuer. Les produits sont une question de relation, les personnes adéquates, les partenaires adéquats pour aller jusqu'à la fin du processus. C'était la fin de ma présentation. Je voudrais remercier le BMO pour m'avoir invité aujourd'hui. Je passe le micro à Kate.
Kate Low: Merci Sergio. C'est vraiment apprécié. Maintenant, nous allons passer à une table ronde pour répondre à toutes vos questions. Actuellement, si vous n'avez pas eu l'occasion de soumettre la question, utilisez la discussion le chat au bas de l'écran à droite. Commençons. Notre première question est pour vous, Sal. Diriez-vous que c'est essentiellement un manque d'approvisionnement ou trop de demande qui crée le peu d'abordabilité dans plusieurs régions ?
Sal: Je dirais que c'est les deux. Quand on parle de crise d'abordabilité, ça dépend de la demande. On aurait pu bâtir plus de maisons que nous ne l'avons fait. Ce qui suggère que quelqu'un-- Ça aurait eu moins de problèmes avec l'abordabilité. Nous réalisons que nous avons eu de la difficulté au moins à rencontrer les questions de croissance de la population ces dernières années en 2000 et quelques. Actuellement, la construction vraiment a pu continuer à garder le rythme jusqu'en 2021. Oui, il n'y a pas assez d'offres actuellement, mais c'est à cause de la demande accrue.
Nous savons que les prix actuellement augmentent aussi dans d'autres-- , pas seulement au Canada. Aussi aux États-Unis, en Australie, une partie de l'Europe. Les prix augmentent également. Pourquoi ? Parce que la demande est élevée, et à cause des politiques monétaires laxistes, et bien sûr, les prix ont monté dans des régions rurales, les petites villes, et cela a amené bien sûr une question d'approvisionnement. En plus, vous le savez surtout, ces dernières années, en réponse à ces coûts d'emprunt très faibles et parce que les prix augmentaient, c'était tout estime que le grand problème que nous avons devant nous, était plus du côté de la demande.
La bonne nouvelle, c'est que nous allons voir une partie de cette pression qui va baisser au niveau des prix, et de l'abordabilité. Parce que la demande va naturellement baisser rapidement à cause des taux d'intérêt accrus ces prochaines années.
Kate: Merci Sal. Sergio, il y a une question pour vous. Le marché de la construction qui est difficile, que voyez-vous ? Qu'est-ce que les bâtisseurs et les développeurs vont faire pour passer au travers de ce cap difficile ?
Sergio: Très bonne question. Kate, la réponse n'est pas facile. Ça dépend des projets, des circonstances autour du projet. Vous savez, le marché est devenu plus complexe. L'exécution, la fourniture. C'est très difficile de rencontrer tous les défis. Les projets sont plus importants. Que c'est soit du développement orienté vers le transit, et les projets sont beaucoup plus importants, et ils sont plus coûteux qu'ils ne l'étaient par le passé. La réponse générale que nous avons vue, c'est un accroissement des partenariats, des opérations conjointes entre les développeurs de tout horizon.
Ça veut dire qu'ils devront être plus compétitifs, joindre leurs forces à d'autres, avoir de bonnes idées pour se servir de leur réseau, et de leurs relations de manière locale. Beaucoup de partenariats, et finalement d'opérations conjointes. Du côté bancaire, ça amènera plus de sophistication. Cela aide bien sûr à répartir un peu les risques, je crois.
Kate: Très intéressant, merci. Une autre question de l'auditoire, tant pour Sergio. Vous avez parlé des questions de chaîne d'approvisionnement. Qu'est-ce que les constructeurs et les [inintelligible 00:34:37] font pour atténuer ces augmentations de coûts ? Sergio.
Sergio: Oui. Question intéressante, nouvelle tendance, je confirme. On l'a vu par le passé à cause du cycle de fourniture des matériaux. Ce qu'on voit actuellement, c'est on voit beaucoup de contracteurs, beaucoup de bâtisseurs, de constructeurs qui vont précommander les matériaux pour garantir leur prix actuels. Ils mettent un dépôt sur le prix actuel des matériaux, pour s'assurer que ce sera un prix stable, parce qu'ils ne savent pas si les prix vont continuer à augmenter dans un mois ou deux. C'est une bonne approche, c'est une solution partielle à la situation actuelle et on le voit de plus en plus. Toutefois, ça demande une diligence accrue, parce que ça vient avec des risques et naturellement de commander des matériaux et de faire des dépôts en avance. C'est sur les matériaux retenus et les risques reliés aux dépôts.
Mike: Merci Sergio. Sal, nous avons une question pour vous. Est-ce que vous croyez que les tendances de travail à domicile auront un impact sur le marché immobilier ?
Sal: Je ne pense pas tellement, pas autant que dans les-- C'était le cas dans les premiers jours de la pandémie, mais nous voyons actuellement un changement vers ces nouveaux modèles de travail et ça peut avoir une implication sur le marché de l'immobilier. La plupart des travailleurs de bureau actuellement, préfèrent passer plus du temps à la maison plutôt qu'au bureau.
Ça veut dire que nous allons voir beaucoup de compagnie actuellement, surtout celles qui sont compétitives sur les marchés de l'emploi, se déplacer vers ce genre de modèle hybride. Ce que nous allons voir, c'est, encore une fois, juste-- Ce ne sera peut-être pas aussi important que dans les premiers jours de la pandémie. Naturellement, quand je pense que les prix seront modérés à cause des taux d'intérêt élevés. Quoique dans les petites villes, ce sera un avantage pour les télétravailleurs. Nous allons aussi voir les prix monter dans ces autres régions.
Surtout que des façons de ce-- Les régions qui ne sont pas réellement loin des grands centres vont toujours se comporter assez bien. Elles ont quelques heures de voyage. Bien sûr, si vous devez être au bureau plusieurs fois par semaine, si vous êtes à distance, vous n'allez pas dépenser beaucoup sur les frais de transport. Je pense qu'il y aura un changement permanent, mais beaucoup plus vers des régions qui seront à une heure ou deux loin des centres urbains. Naturellement, le travail à domicile était supposé égaliser, finalement, les augmentations.
Quand on regardait surtout des endroits comme Vancouver, Montréal, Toronto, on n'a pas vu-- C'est des décroissances à cause de la pression sur les taux d'intérêt. D'une manière générale, le travail à domicile est un avantage, parce qu'on peut dans ce cas-là peut-être, se déplacer et acheter une maison plus importante dans une région moins chère.
Kate: Magnifique. Merci. Sergio, une autre question difficile pour vous. Vous aviez parlé des pénuries de main-d’œuvre qui est un grand problème pour beaucoup de constructeurs, de développeurs. Comment les écoles, comment les villes peuvent-elles régler ces problèmes significatifs de pénurie de main-d’œuvre ?
Sergio: Très bonne question. Les gouvernements ont déjà des programmes et ont commencé à former des gens. Je pense que ça a été le cas depuis pour huit ou dix ans. L'argent a été investi au niveau provincial, au niveau local, pour que des gens retournent sur le marché et deviennent essentiellement des ouvriers qualifiés. Ce n'est pas une question facile. Même si les gouvernants ont eu ces programmes, il y a beaucoup plus de retraites qui sont prises que de nouveaux arrivants dans l'industrie, surtout dans ces métiers.
Ce n'est rien de nouveau. Il y a beaucoup plus de gens qui s'en vont que de jeunes qui entrent. Ça veut dire que ça ne serait pas très mal, ça va continuer, surtout que les syndicats au Québec aiment ça de cette façon-là. Parce qu'il y a une demande forte, donc ça leur donne un pouvoir de négociation, d’une très bonne façon. Si je puis acheter quelque chose, le gouvernement, ce qu'il peut faire, c'est de hausser les frais d'immigration, parce que ça va bien sûr aider à régler les problèmes de pénurie de main-d'œuvre, surtout si vous avez des travailleurs qui sont qualifiés. Les industries à haute technologie [inintelligible 00:40:27]. Actuellement, les compagnies américaines engagent des travailleurs de notre pays pour notamment prendre avantage de nos travailleurs qualifiés bien formés. Au Canada, je pense que la meilleure solution, encore une fois, c'est d'attirer beaucoup plus de migrants internationaux.
Kate: Bonne question Monsieur, merci beaucoup. Sal, nous avons une autre question pour vous. Les questions de chaînes d'approvisionnement ont été un problème pour l'inflation. Est-ce que les taux d'intérêt vont amener une correction ?
Sal: Nous croyons que ce sera le cas, Kate. Écoutez, c'est un peu comme sur le marché de l'immobilier. Un des défis étant donné cette poussée vers l'inflation sur le marché-- Vous savez, l’inflation, il n’y a nul doute que d'abord la-- ensuite, la guerre en Ukraine a tout simplement aggravé toute la situation des réseaux d'approvisionnement dans l'industrie de l'automobile et d'autres-- C'est un grand problème. Naturellement, les gouvernements n’ont pas l’entier contrôle là-dessus, mais ils ont plus de contrôle sur la demande et les poussées de l’inflation ces dernières années.
C'est ce qu'ils ont essayé de régler en retournant les taux d'intérêt au niveau neutre aussi rapidement que possible et simplement pour ralentir, refroidir la demande pour ramener une certaine stabilité. Cela aura un impact immédiat pour réduire les pressions inflationnistes partout dans la Confédération. C'est ce que la Banque du Canada essaie d'obtenir, de ce côté maintenant.
Kate: Merci, magnifique. Sergio, une question pour vous. Pensez-vous que les augmentations de prix vont être permanentes, ou ça va se normaliser ?
Sergio: C'est la question à 1 million de dollars, Kate, et tout le monde se la pose. L'une des questions pour 2020 jusqu’à 2024, je pense. C'est difficile à prédire. Il y a beaucoup de problèmes pour lesquels il faudra trouver des problèmes sur une base chrétienne. Est-ce que vous pourriez mettre ma diapositive numéro 23 qui montre la tendance ces dernières six ans ? Si vous la remettez à l'écran, ça vous donnera une idée. Éventuellement, oui, les choses vont devoir revenir à la normale. L'inflation normale dans la construction et cetera, ça a été de l'ordre de 3 %.
Nous avons vu 12 % en moyenne en 2020. Je n'ai jamais vu ça dans ma vie. Si vous revenez à 2016, 2017, 2018, 2019, nous sommes passés de 2,3 % à 4 %. Ensuite, c'est passé à 12 % en 2021. Oui, effectivement, ça devra diminuer. La moyenne normale, c'est 3 %. Ça ne va pas prendre deux mois, ça va prendre au moins six mois. Je vous dirais que ce serait plus peut-être vers 12 à 18 mois, avant que nous allions vers une période normale d'inflation à 3 % dans la construction. 12 à 18 mois.
Kate: Magnifique. Merci encore une fois Sergio. À tous, merci encore pour vous être joints à nous et pour la séance d’aujourd’hui. Je vous remercie pour avoir pris du temps de votre journée des plus occupées, pour se joindre à nous. Au nom de BMO, nous vous faisons savoir que nous pensons à vous, à vos familles, à vos organismes. Nous voulons aider. Nous avons passé à travers des temps très incertains dans notre histoire de quelque 200 ans et actuellement, nous sommes toujours prêts à faire nos clients.
Aujourd'hui, ce webinaire est enregistré et vous pourrez le réécouter. Ceci sera disponible la semaine prochaine. Ceci conclut notre séance d'aujourd'hui et nous vous remercions beaucoup. Au revoir.
[pause 00:44:59]
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’échelle du Canada. Il compte plus de 25 anné…(..)
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